Exkluzívny verzus Neexkluzívny verzus Samopredaj
porovnanie, výhody a nevýhody
Nastal čas predaja Vašej nehnuteľnosti? Pri predaji nehnuteľnosti sa každý vlastník snaží dodržať tri základne línie. Predať za čo najlepšiu cenu, predať v relatívne krátkom čase a ideálne mať s predajom čo najmenej starostí. Do akej miery sa mu to podarí záleží od spôsobu predaja, pre ktorý sa rozhodne. Prečítajte si aké máte možnosti pri predaji Vášho bytu, domu, či pozemku a spoznajte výhody i nevýhody každého spôsobu?
V podstate má každý vlastník len 2 možnosti. Buď sa pustí do predaja sám alebo využije služby realitnej kancelárie.
Ak sa rozhodne pre realitnú kanceláriu tak aj tu má zas len 2 možnosti: Nevýhradný / neexkluzívny predaj cez jednu alebo viac kancelárii alebo Exkluzívny (Výhradný) predaj cez jednu realitnú kanceláriu.
Pripravili sme pre Vás porovnanie a prehľad výhod a nevýhod každého spôsobu predaja nehnuteľnosti. Je dôležité vybrať si spôsob, ktorý Vám najviac vyhovuje a zároveň Vám poskytne najlepšie výsledky.
SAMOPREDAJ
predaj bez realitnej kancelárie
Zvyčajná prax u 90% vlastníkov je taká, že začínajú SAMOPREDAJOM, teda že zverejnia pár fotiek nehnuteľnosti s nejakým textom na bezplatnom serveri bazoš.sk a čakajú na kupujúcich = pasívny predaj.
Výhody:
• istá aj keď malá šanca nájsť dobrého kupujúceho
• Neplatenie provízie realitnej kancelárii
Nevýhody:
• PASÍVNY PREDAJ = pasívne čakanie na kupujúceho
• podcenenie váhy kvality inzercie, fotografií, textu a ich vplyvu na kúpnu cenu a rozhodovanie v nákupnom procese záujemcu
• Vlastník si všetko zabezpečuje sám, uskutočňuje a vedie obhliadky, je odkázaný sám na seba a svoje znalosti / neznalosti s pozitívami i negatívami z toho plynúcimi
• Zabezpečuje všetky potrebné dokumenty a vybavuje finančné záležitosti ohľadom záložných práv, či právne záležitosti v prípade vecných či iných bremien ...
• strata voľného času a obmedzenie rodinných aktivít
• neopodstatnené, emotívne znižovanie ceny známym, susedom, rodine ...
• neznalosť postupov pri rôznych spôsoboch kúpy, financovania, čo zvyčajne končí zmareným predajom a opätovným hľadaním kupujúceho od začiatku
• riziko existenčných problémov z nesprávneho postupu predaja nehnuteľnosti (často vlastník vstúpi do zmluvného vzťahu s kupujúcim bez možnosti iného bývania ...)
• riziko straty času s nekvalitnými, nepreverenými kupujúcimi = množstvo zbytočných obhliadok so záujemcami, ktorí reálne nevedia kúpiť nehnuteľnosť
• riziko fingovaného nákupu nehnuteľnosti podvodníkmi (podvodníci reagujú výhradne na súkromných inzerentov, nikdy nie na inzerciu realitnej kancelárie)
• riziko realitného turizmu
NEEXKLUZÍVNY / NEVÝHRADNÝ PREDAJ
predaj cez viac realitných kancelárii
Samopredaj zvyčajne plynule skôr či neskôr prejde do PREDAJA cez 2 - 5 REALITNÝCH KANCELÁRIÍ. Medzi prvými na inzerciu samopredajcov reagujú realitné kancelárie, ktoré chcú nehnuteľnosť ponúkať tiež. Vlastník v presvedčení "čím viac kancelárii tým lepšie" súhlasí so zverejnením svojej nehnuteľnosti v priemere u 2 až 5 realitných kancelárii a je spokojný, že vytvoril konkurenčné prostredie a realitné kancelárie sa pobijú v snahe predať ako prvý.
Tento spôsob predaja má niekoľko závažných a silne NEGATÍVNYCH a DEGRADUJÚCICH vplyvov na nehnuteľnosť i konečný výsledok a tiež je len pasívnym predajom, teda pasívnym čakaním na kupujúceho. Zvyčajne vedie k nižšej predajnej cene kvôli nízkej motivácii a minimálnej aktivite kancelárie.
Výhody:
• Nehnuteľnosť je inzerovaná na zopár realitných portáloch naviac ako pri samopredaji
• realitná kancelária zabezpečí celý prevod nehnuteľnosti
Nevýhody:
• PASÍVNY PREDAJ = rovnako pasívne čakanie na kupujúceho bez väčšej aktivity ako pri samopredaji
• NEPREHĽADNOSŤ - vlastník stráca prehľad ktorá kancelária kde inzeruje, za akú cenu, nie je pravidelne informovaný o stave predaja ...
• DEGRADÁCIA nehnuteľnosti - Inzercia vo viacerých realitných kanceláriách pre potencialného kupujúceho znamená možnosť znižovania ceny:
• automaticky to vníma ako neschopnosť vlastníka predať nehnuteľnosť sám tak "chytá sa každej slamky" a dáva to do viacerých realitných kancelárii čo je super lebo bude prístupný výraznejšej zľave = vopred sa vlastník pripravuje o najvyššiu možnú cenu.
• automaticky reaguje na ponuku s najnižšou cenou a ešte makléra postaví do pozície "dohodnite mi dobrú zľavu a kúpim to cez Vás" a maklér v snahe predať snaží sa vyjednať zľavu, čím ide v zásade proti vlastníkovi aj keď by mal byť na jeho strane lebo províziu platí vlastník, nie kupujúci
• Vyvoláva otázku "Keď to nikto nechce prečo by som to mal kúpiť ja?"
• Kancelárie sa nepobijú a nebudú sa predbiehať. Práve naopak. Žiadna s kancelárii nemá istotu, že predaj uskutoční práve ona preto nemá dôvod investovať do reklamy a náročnej prezentácie a nehnuteľnosť tak dostáva minimálnu starostlivosť. V praxi to znamená, že každá z kancelárií spraví len to čo vlastník = zavesia pár fotiek na web, tiež na bazoš ako vlastník + na pár ďalších realitných portálov a rovnako ako vlastník čakajú na záujemcu. Majú však malú výhodu oproti vlastníkovi. Automatický softvér aktualizuje inzerciu na dennej báze a tak sa zvyšuje šanca, že sa záujemca ozve niektorej z kancelárii skôr ako vlastníkovi a vlastník bude platiť províziu
• Nižšia predajná cena kvôli nízkej motivácii a aktivite kancelárie
• Diskutabilná kvalita zabezpečenia prevodu nehnuteľnosti, nevýhradne pracujú väčšinou menej kvalitné kancelárie.
EXKLUZÍVNY / VÝHRADNÝ PREDAJ
predaj cez jednu realitnú kanceláriu
Zvyčajne vedie k vyššej predajnej cene vďaka cielenému a personalizovanému marketingovému úsiliu realitnej kancelárie. Znamená tiež rýchlejší proces predaja, pretože agent je motivovaný predať nehnuteľnosť čo najskôr.
Komfort vlastníka zabezpečuje aj potenciál nižšieho počtu, ale o to kvalitnejších obhliadok čo vlastníci vnímajú ako benefit.
Exkluzívny (Výhradný) predaj nehnuteľnosti znamená pre vlastníka nadštandardný, TOP servis pre jeho nehnuteľnosť s cieľom zisku maximálnej predajnej ceny v čo najkratšom čase a pre realitnú kanceláriu ISTOTU návratnosti prostriedkov investovaných do prezentácie a propagácie a teda silnú motiváciu k dosiahnutiu čo najlepšieho výsledku.
Silne motivovaná kancelária pri exkluzívnom predaji investuje čas a financie do TOP starostlivosti, ktorá sa v našom prípade začína:
• Úvodnou nezáväznou návštevou nehnuteľnosti s cieľom spoznať ju očami kupujúceho
• Vypracovaním konkurenčnej analýzy pre dosiahnutie maximálnej predajnej ceny
• Voľby a nastavení vhodnej stratégie predaja založenej na situácii vlastníka, jeho cieľoch a možnostiach tak aby bol proces pre vlastníka čo najkomfortnejší a najziskovejší
Nasleduje:
Profesionálna prezentácia:
• Profi foto s postprodukciou
• Vizualizácia možnej rekonštrukcie
• 3D sken / modely celej nehnuteľnosti či pôdorysov
• Video obhliadka
• Zábery Dronom
Profesionálna propagácia
• Pokrytie celého webu inzerciou (cca 150 portálov) vrátane zahraničných portálov a až v pitatich jazykových verziách
• Aktívny marketing cielený na aktívnych i pasívnych kupujúcich
• Spolupráca so všetkými maklérmi
• Cielená FB a Google reklama s remarketingom
• Migrácia klientov
• Široká e-mailová databáza rezidenčnej i komerčnej klientely
• DATABÁZA kupujúcich - Kvalitná databáza preverených investorov, či kupujúcich skracuje zrychľuje predaj niekoľkonásobne
Výsledkom je bezstarostný predaj za maximálnu možnú cenu a s minimálnou účasťou vlastníka
Výhody:
• Bezstarostný predaj - vlastník sa o nič nestará, všetko za neho rieši realitná kancelária, vlastník len odsúhlasuje navrhované postupy.
• Maximálna cena - zisk maximálnej možnej predajnej ceny nehnuteľnosti
• Komfort a úspora času - vlastník celému procesu predaja potrebuje venovať cca 5 hodín času (sprístupnenie nehnuteľnosti pre fotenie ..., účasť na podpisoch zmluvnej dokumentácie) aj to nie naraz a teda nepotrebuje ani žiadnu dovolenku v práci a podobne
• Pravidelný reporting a návrhy postupov
• Masívna propagácia - nehnuteľnosť je inzerovaná na všetkých výkonných realitných portáloch s využitím prémiových propagačných služieb ako TOPovanie, zvýraznenie ....
• V PROFI REALITY SABOL ako takmer jedinej realitnej kancelárii nehnuteľnosť nepredáva 1 - 5 realitných maklérov ako pri neexkluzívnom predaji, ale VŠETCI lokálni makléri sú do predaja zapojení priamym pozvaním do tzv. referenčného obchodu
• Aktívna cielená propagácia nehnuteľnosti cez Facebook a Google, ktorou sa na kupujúceho nečaká ale nehnuteľnosť sa mu priamo ukazuje.
• Lukratívnosť - Exkluzívny predaj zabezpečí nehnuteľnosti lukratívnosť čo zvyšuje konečnú predajnú cenu
• Bezpečnosť - realitná kancelária zabezpečí celý prevod nehnuteľnosti bezpečne a na vysoko profesionálnej úrovni
• Predajný a popredajný servis - realitná kancelária zabezpečí všetky potrebné sprievodné úkony ako znalec, geodet, kataster, finančný sprostredkovateľ ...
Nevýhody:
• Predaj musí byť realizovaný zazmluvnenou realitnou kanceláriou, čo je však legitímna požiadavka vzhľadom na fakt, že realitná kancelária investuje svoje prostriedky do marketingu nehnuteľnosti bez nároku na refundáciu v prípade, že nehnuteľnosť nepredá.
ZÁVER
Rozdiel medzi Exkluzívnym a neexkluzívnym predajom cez viac realitných kancelárií je tak obrovský, že ho môžeme prirovnať k plaveckým pretekom a dvom plavcom v rovnakom bazéne kde jeden má k dispozícií šnorchel, okuliare, plutvy, špeciálny oblek a druhý pláva so zviazanými rukami a nohami. Pritom aj v jednom aj v druhom prípade vlastník nehnuteľnosti verí, že sa ten jeho "plavec" dostane do cieľa ako prvý. Výber "plavca" je kľúčový.
Páčil sa vám článok? Potrebujete sa zorientovať na realitnom trhu? Neváhajte nás kontaktovať. Akúkoľvek spätnú väzbu vítame. Veríme, že spolu nájdeme ideálne riešenie Vašich potrieb a potrieb Vašich blízkych.
