V Prešove rastú ceny bytov raketovo. Môžu za to aj makléri (rozhovor)

Národná banka Slovenska (NBS) zverejnila analýzu , v ktorej poukazuje na to, že ceny nehnuteľností na Slovensku sú už vyššie než v roku 2022, keď doznievalo obdobie lacných hypoték.

NBS tvrdí, že rast cien v regiónoch Slovenska dokonca dobieha Bratislavu.

Najvyšší rast zaznamenal Prešovský kraj, kde ceny nehnuteľností vzrástli v druhom štvrťroku medziročne o 9,7 percenta. Dopomohlo tomu predovšetkým zdražovanie bytov a domov v okresoch Poprad (efekt Vysokých Tatier) a Prešov.

Tretie najväčšie mesto na Slovensku podľa počtu obyvateľov zažíva po znížení úrokových sadzieb pri hypotékach nevídaný záujem o kúpu nehnuteľností. Ide pritom o región, kde sú dlhodobo najnižšie mzdy na Slovensku.

„Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach tlačí ceny nahor. Nie všetci si to môžu dovoliť, preto sa to premieta do vyššej ceny prenájmov. To si všimli aj investori, ktorým sa oplatí kupovať byty v Prešove ako investíciu,“ vraví v rozhovore realitný maklér Vladimír SABOL.

Čo sa v rozhovore dočítate:

• Kto kupuje nehnuteľnosti v Prešove,
• či sú výrazné zmeny medzi cenami na realitných portáloch a realizačnými cenami,
• aká je dostupnosť nehnuteľností v Prešove a jeho satelitoch,
• prečo ceny nehnuteľností v Prešove tak výrazne rastú?

Aká je dnes situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Prešove a okolí?

Ceny sa za posledné dva mesiace konečne stabilizovali, odzrkadľujú vývoj úrokových sadzieb pri hypotékach.

Tie klesali, ale stabilizovali sa pred letom, preto už výraznejšie pohyby pri cenách nevidíme. Aj vzhľadom na to, čo sa deje vo svete, neočakávam, že by sa mali úrokové sadzby výraznejšie znížiť. Ak sa to stane, ceny nehnuteľností sa znova pohnú smerom nahor.

NBS zverejnila dáta, podľa ktorých regióny dobiehajú v raste cien Bratislavu. V Prešove bol za druhý štvrťrok zaznamenaný rast o takmer desať percent. Štatistický úrad ešte za prvý štvrťrok hovoril o zdražení nehnuteľností o trinásť percent medziročne. Kto vlastne nakupuje nehnuteľnosti?

Až 80 až 90 percent kupujúcich sú ľudia, ktorí si chcú vyriešiť vlastné bývanie, a zhruba desať percent sú investori. Ceny nehnuteľností sú však na Prešov vysoké.

Mnoho ľudí si vlastné bývanie jednoducho nemôže dovoliť. To znamená, že v Prešove rastie dopyt po prenájme, čo následne tlačí aj na vyššie ceny prenájmov.

To si všimli aj investori, ktorým sa oplatí kúpiť byt v Prešove ako investíciu.

Sú to hotovostní investori?

Pri investoroch sa byty kupujú tiež primárne na hypotéku. Dostávame sa do stavu, že náklady na splátku hypotéky a réžiu z veľkej časti zaplatí nájomník. Najpopulárnejšie sú dvojizbové byty a záujem je o staršie aj novšie byty.

Vieme ich konkretizovať? Sú to ľudia, ktorí pracujú v zahraničí a v Prešove si kúpia investičný byt na prenájom?

Ani nie. Zvyčajne ide o lokálnych investorov, medzi ktorých patria miestni podnikatelia, ale aj zamestnaní ľudia, ktorí majú dostatok úspor a lepšie platenú prácu.

Chcú investovať a pri nehnuteľnostiach si to skúšajú. Pomohli tomu aj sociálne médiá, kde mnohí sledujú videá či podcasty, ktoré zvyšujú povedomie o investovaní do nehnuteľností. Snažia si vypočítať výnosové percento a vyhodnocovať lokalitu pri výbere bytu.

Tieto videá majú veľký vplyv na bonitnejších ľudí, ktorým je ľúto nechať peniaze na bežnom účte, kde im úspory znehodnocuje inflácia. Takže radšej využijú pákový efekt, teda cudzie peniaze v podobe hypotéky, a kúpia si byt.

Dá sa povedať, že individuálni investori majú nejaký vplyv na rast cien nehnuteľností v Prešove?

To by som nepovedal, pretože ich až tak veľa nie je. Jedným z hlavných dôvodov zdražovania sú skôr neprofesionálni realitní makléri. Nerobia si analýzy realitného trhu a vlastné oceňovanie nehnuteľností, ktoré ponúkajú. Ich cieľom je dostať sa k nejakému bytu na predaj, preto slepo akceptujú cenu, ktorú majiteľ požaduje.

Teda ponúkajú nehnuteľnosti, ktorých cena je zjavne prestrelená?

Predstavte si, že ste majiteľ nehnuteľnosti. Na webe si pozriete, že nehnuteľnosť podobná vašej sa predáva za 150-tisíc eur. Zverejníte inzerát a následne sa vám ozve realitný maklér, ktorý ponúkne, že vám s predajom pomôže.

Nasľubuje hory-doly a k cene 150-tisíc eur si pridá svoju províziu. Zrazu sa byt predáva za 155-tisíc eur.

Reťazovo bude reagovať ďalší vlastník, ktorý pôjde na internet a pozrie si cenové ponuky. Vidí váš byt za 155-tisíc eur, a tak cenu skopíruje. Aj jemu sa ozve maklér, ktorý si nerobí analýzy, a nahodí si províziu. Zrazu byt stojí 160-tisíc eur.

V praxi sú však realizačné ceny podstatne nižšie však?

Ceny, ktoré vidíte na realitných portáloch, nie sú realistické. Odhadujem, že sú nadhodnotené v priemere o päťtisíc eur.

Majiteľ a realitná kancelária si pri nadhodnotenej nehnuteľnosti všimnú, že ľudia na obhliadky nechodia alebo cenu neakceptujú. Po čase pochopia, že ich cena je nerealistická a budú ochotní zjednávať. Zjednávanie nefunguje len v prípade, ak maklér cenu už na začiatku stanovil správne. Vtedy sa byt pomerne rýchlo predá a záujemcov je viac.

Štatistiky NBS a Štatistického úradu sedia pri cenách nehnuteľností? Naozaj pozorujeme medziročné nárasty o desať - trinásť percent?

Áno, medziročne v Prešove je rast okolo trinásť percent realistický. Trh v dôsledku drahých hypoték zamrzol v roku 2023. Vtedy sa predával dvojizbový byt v pôvodnom stave za 90-tisíc eur. Ak dnes kúpite takýto byt za 120-tisíc eur, tak ste kúpili veľmi dobre.

Keďže ceny sa na pár mesiacov zastabilizovali, aký dopyt je momentálne po nehnuteľnostiach?

Na to, že sme v letných mesiacoch, dopyt je slušný. Nevidím nejaké ochladenie trhu, a ak je dobrá cena, s predajom nie je v Prešove problém. Záujem je stále silný.

Cena 120-tisíc eur za neprerobený dvojizbák je dosť na región, kde je priemerná mzda 1179 eur v hrubom. Predpokladám, že bez hypotéky sa to nezaobíde.

Len päť percent z kupujúcich, ktorí chcú riešiť vlastné bývanie, sú hotovostní klienti. Je ich fakt minimum.

V každom prípade treba rozlišovať, či ide o kupujúcich, ktorí chcú štartovacie bývanie, teda prvú nehnuteľnosť, alebo ide o kupujúcich, ktorým sa rozrástla rodina a potrebujú väčší byt.

Táto druhá skupina sa na kúpu väčšieho bytu pripravuje a zvyčajne má nasporených 20 percent hodnoty budúcej nehnuteľnosti.

V prípade štartovacích bytov je to komplikovanejšie, pretože ide o mladých ľudí, ktorí ešte úspory nemajú. Buď to riešia úsporami rodičov, alebo si hypotéku dofinancujú cez stavebné sporenie či spotrebný úver. Všetko závisí od výšky príjmov, od ktorých sa odvíja úverový rámec. Niektorí na to jednoducho nemajú.

Ak nemám dostatočne vysokú mzdu, uskromním sa a kúpim si byt s menšou výmerou alebo lacnejší byt v pôvodnom stave, nie?

Nie. Aj keď na to nemám, tak si požičiam, pretože chcem komfort. Ľudia nechcú byty v pôvodnom stave a radšej si zoberú vyšší úver, aby si mohli dovoliť hotový byt, do ktorého by sa len nasťahovali.

Vidíme to aj v našich štatistikách. Prerobené byty a domy sa predávajú rýchlejšie. Neprerobené byty vyhľadávajú primárne investori.

Pri raste cien bytov v Prešove naberá na obrátkach sťahovanie do satelitov?

Nie je to nový trend. Kto chce byt, kúpi si ho v Prešove, ale kto chce dom, kúpi si ho buď v lokalitách, kde je dostupnosť MHD, alebo v okolitých obciach, kde je dostupných viacero developerských projektov.

Sú stotožnení s tým, že budú dochádzať do mesta autom. Autobusovú dopravu, ktorá prepája mesto a obcami, tu nikto nerieši, pretože je veľmi sporadická. Rodič sa stáva MHD pre deti.

Výstavba developerských projektov sa odvíja od toho, kde sa im podarí kúpiť lacné pozemky. Aj v tomto prípade platí, že si ľudia radšej kúpia nový hotový dom ako niečo staršie a neprerobené.

Aká je dostupnosť voľných nehnuteľností v Prešove? Najmä v Bratislave, ale aj v Košiciach sa hovorí, že voľných kapacít nie je dostatok.

Ak hovoríme o novostavbách, je ich dostatok. V Prešove sú štyri projekty, ktoré stále nie sú vypredané. V tomto prípade ponuka existuje, ale otázna je akceptácia ceny. V prípade domov je v okolí Prešova dostatočná ponuka, takže ani tam nevidím zásadný problém.

Problémom sú voľné pozemky pripravené na výstavbu. Je ich ako šafranu. Na internete nájdete kopu pozemkov, ale keď sa na ne lepšie pozriete, narazíte na problém.

Nie sú tam natiahnuté infraštruktúrne siete alebo k pozemku nevedie prístupová cesta. Ak sa už vyskytne nejaký pozemok pripravený na výstavbu, jeho cena je adekvátna a predá sa rýchle. Kupujú si ich ľudia, ktorí majú peniaze. Ostatní, ktorí peňazí nemajú nazvyš, zháňajú pozemky v satelitoch.

Ceny pozemkov kopírujú rast cien nehnuteľností?

Nie. Ceny pozemkov rastú veľmi pomaly, kopírujú dlhodobú infláciu okolo troch percent. Od roku 2012 sa pohybujeme medzi realitami, ale ešte som nezažil, aby cena pozemku klesla. Najväčšie výkyvy v cenách pociťujeme pri bytoch, menšie výkyvy sú pri domoch.

Má nejaké špecifiká prešovský a košický trh?

Dopyt v Košiciach je vyšší, keďže dostupných bytov je tam menej, rýchlejšie sa predajú. To sa odzrkadľuje aj vo vyššej cene nehnuteľností.

Na druhej strane sú ceny prenájmov porovnateľné, preto investor v Prešove dosiahne vyššie výnosové percento. Samozrejme všetko závisí od lokality alebo od toho, či je byt určený pre dlhodobého nájomcu alebo Airbnb.

Ak by sme si však zobrali dvojizbový byt na dlhodobý prenájom v Prešove a v Košiciach, investorovi sa určite oplatí viac Prešov.

Košickým špecifikom je aj to, že smerom k hraniciam s Maďarskom rastie nová fabrika automobilky Volvo. Už ste zaznamenali v lokalitách blízko diaľnice záujem o nehnuteľnosti z tohto dôvodu?

S týmto predpokladom som počítal, ale úprimne som sa s týmto cieľom kúpy nehnuteľnosti v Prešove a okolí nestretol. Predpokladal som, že sa zvýši dopyt najmä v mestskej časti Šváby, ktorá má dobré napojenie na diaľnicu, ale zatiaľ to nevidieť.

Mal som pocit, že o Šváby nebol nikdy extrémny záujem...

To bolo kedysi, ale už sa to zmenilo a táto časť je dobre obsluhovaná MHD. Kto pracuje v Košiciach, Šváby dokonca preferuje. S Volvom to však nemá zatiaľ spojitosť.

Ak hľadáte domy v Prešove, najvyhľadávanejšia lokalita je Šidlovec, prípadne Nižná Šebastová a Ľubotice. V prípade bytov je to Sídlisko 3, ktoré nemá konkurenciu.