Ako bezpečne kúpiť stavebný pozemok - PROFI REALITY SABOL, s.r.o.

Ako bezpečne kúpiť stavebný pozemok

Vladimír Sabol 12.07.2022 262x

AKO BEZPEČNE KÚPIŤ STAVEBNÝ POZEMOK

Chystáte sa kúpiť pozemok na ktorom plánujete výstavbu rodinného domu? POZOR!!! Ani keď bude pozemok vo vašom výlučnom vlastníctve, nemôžete na ňom stavať čo chcete, kde chcete. Či ste predávajúci alebo kupujúci, prečítajte si, aké informácie sú potrebné zistiť, aby ste sa neskôr vyhli nepríjemnostiam, ktoré môžu ľahko vyústiť do súdneho sporu.

ČO JE STAVEBNÝ POZEMOK? KEDY JE POZEMOK STAVEBNÝM?

V našej praxi sa často stretávame s veľmi chybným názorom, že “pozemok nie je stavebným, veď na liste vlastníctva je vedený ako orná pôda”. Toto nie je pravda. O tom či je alebo nie je pozemok stavebným nerozhoduje údaj na liste vlastníctva ale územný plán mesta, či obce. Dokonca ani to, či sa nachádza v intraviláne (zastavanom území obce) či extraviláne obce (mimo zastavaného územia obce). A teda údaj ako je pozemok definovaný územným plánom by mala byť prvá informácia, ktorú je potrebné zistiť.

ÚZEMNOPLÁNOVACIA INFORMÁCIA (ÚPI)

Územnoplánovacia informácia je prvý a základný dokument, ktorý by ste si mali preštudovať pred kúpou pozemku. Prezradí vám nie len to, na aký účel môže byť pozemok využitý (napr. stavebný pozemok), ale aj to, aké sú určené požiadavky na budúcu stavbu. Ide o maximálne percento zastavanosti, maximálna výška strechy a povolený počet podlaží, minimálny podiel plochy zelene, … ÚPI vám vydajú na základe žiadosti na obecnom úrade alebo miestnom stavebnom úrade.PRÍKLAD Z PRAXE

Oslovil nás zúfalý klient. Na vlastnú päsť kúpil voľný pozemok medzi dvoma rodinnými domami, na ktorom plánoval aj on výstavbu domu. No stavebné povolenie nedostal. Podľa ÚPI bol totiž pozemok určený na výstavbu prístupovej cesty pre zadné pozemky. Aké mal možnosti? Požiadať o zmenu ÚPI alebo skúsiť podať žalobu na predavajúceho za zatajenie podstatných informácií. V oboch prípadoch ide o dlhé ťahanice s neurčitým výsledkom.

PRÍSTUP K POZEMKU

Je dôležitý prístup k pozemku? Extrémne dôležitý. Či už z dôvodu financovania kúpy úverom alebo z dôvodu budúcej výstavby. 

Ak chcete na kúpu pozemku použiť úver z banky z pohľadu prístupu bude postačovať ak budete mať vyriešený prístup / napojenie k verejnej komunikácii formou vlastníctva, spoluvlastníctva, či vecného bremena spočívajúceho v práve prejazdu na pozemkoch medzi Vašim pozemkom a verejnou komunikáciou alebo sa na verejnú komunikáciu viete dostať cez pozemky vo vlastníctve obce, či Slovenskej republiky. 

Z pohľadu budúcej výstavby a zabezpečenia platného stavebného povolenia na výstavbu je navyše nutné aby pozemky nachádzajúce sa medzi budúcim pozemkom stavby a verejnou komunikáciou mali štatút cestnej komunikácie. Inak stavebné povolenie nedostanete aj keď tu sa názory stavebných úradov a právnikov rozchádzajú

POZOR na pozemky, ktoré sa len tvária ako cesty, no v skutočnosti nemajú štatút cestnej komunikácie a sú to len pozemky v tvare cesty. Vtedy je problematické dostať stavebné povolenie.

INŽINIERSKE SIETE

Inžinierskymi sieťami sa rozumejú hlavne vedenia vodovodu, splaškovej i dažďovej kanalizácie, elektriny, plynu, internetu.Ako záujemca o kúpu pozemku sa v praxi často stretnete s inzerciou typu: “siete na hranici pozemku” alebo “siete v  dosahu” a podobne. Tu by ste mali spozornieť a ešte pred kúpou vyriešiť okrem iného aj kapacitné možnosti napojenia na tieto siete. To že niekde siete sú neznamená automaticky možnosť napojenia sa na ne.

PRÍKLAD Z PRAXE:

Klient nás oslovil so žiadosťou o radu čo má robiť lebo kúpil pozemok s kanalizáciou pri pozemku, no až keď si podal žiadosť o pripojenie zistil, že kanalizácia je zvedená do obecnej čističky a táto už nemá kapacitu na pripojenie ďalších stavieb.

OCHRANNÉ PÁSMA, BEZPEČNOSTNÉ PÁSMA

Tak vieme, že pozemok je stavebným, máme vyriešený prístup a poznáme aj možnosti pripojenia na inžinierske siete. Je čas zaujímať sa o obmedzenia pozemku vedením inžinierskych sietí, ich ochranných, bezpečnostných pásiem a iných ochranných pásiem. 

Ochranné pásmo je legislatívne vymedzená zóna, ktorá má za úlohu chrániť prírodné a technické prvky a ich okolie, ale aj historické pamiatky pred negatívnymi vplyvmi. 

Zlá správa je, že druhov ochranných pásiem je neskutočné množstvo a v závislosti od umiestnenia pozemku je potrebné oslovovať rôzne inštitúcie a dodržať rôzne zákonné lehoty a postupy (ochr. a bezpečnostné pásmo plynu, ochr. pásmo lesa, vodného toku, cesty, záplavové územie, zosuvné územie …) 

PRÍKLAD Z PRAXE

Ďalší klient, ktorý kupoval pozemok sám. Mal veľké plány s výstavbou veľkého domu v strede pozemku. No cez pozemok prechádzalo elektrické vedenie. Kvôli ochrannému pásmu mu na dom ostal malý priestor na okraji pozemku. Nasledovalo teda upustenie od veľkých plánov, navrhovanie menších izieb…

OCHRANNÉ PÁSMO LESA

Ak sa vidíte v dome obklopení prírodou a zvažujete kúpu pozemku v blízkosti lesa, spozornite. Ochranné pásmo lesa totiž tvoria pozemky do vzdialenosti 50 m od hranice lesného pozemku. Na to, aby ste taký pozemok mohli využívať a postaviť stavbu, budete potrebovať aj záväzné stanovisko orgánu štátnej správy lesného hospodárstva. 

OCHRANNÉ PÁSMO VODNÝCH TOKOV A STAVIEB

Vodné toky (a zariadenia na nich) sú chránené režimom tvz. pobrežných pozemkov. Za pobrežný pozemok sa považuje pozemok do 10 m od brehovej čiary pri vodohospodarsky významom toku, pozemok do 5 m od brehovej čiary pri drobných tokoch, pozemok pri ochrannej hrádzi do 10 m od vzdušnej päty hrádze

OCHRANNÉ PÁSMA ELEKTROENERGETICKÝCH ZARIADENÍ

10 - 35 m obojstranne od krajného vodiča u vonkajších elektrických vedení pri napätí od 1 kV až nad 400 kV, 1 – 3 m obojstranne u kábelových elektrických vedení, 30 m od objektu alebo oplotenia elektrickej stanice, 10 m od konštrukcie transformovne z VN na NN

ĎALŠIE OCHRANNÉ PÁSMA

Za vašu pozornosť určite stoja ochranné pásma plynárenských zariadení, telekomunikácií, energetických a tepelných zariadení, ďalej cestné a železničné ochranné pásma a pásma hygienickej ochrany čistiarni odpadových vôd, povodňové územia, územia ohrozené zosuvom pôdy, územia so stavebnou uzáverou …

PRÍKLAD Z PRAXE

Klient si kúpil pekný, veľký pozemok so starým rodinným domom vpredu a vzadu si chcel postaviť nový dom. Pozemok s domom kupoval síce cez realitnú kanceláriu, no vďaka jej neprofesionálnemu spracovaniu ponuky a laxnému prístupu k predaju nehnuteľnosti si táto nepreverila vedenia inžinierskych sietí a až klient ako nový vlastník pri zhromažďovaní dokumentácie k stavebnému povoleniu a po oslovení plynárni zistil, že cez pozemok mu vedie plynovod s 50 m bezpečnostným pásmom, v ktorom je stavba zakázaná.

____________________________________________________________________________________________________________

Ako vidíte kúpa stavebného pozemku nie je vôbec jednoduchá záležitosť a je treba byť veľmi obozretný. V tomto článku sme sa pokúsili zhrnúť to najdôležitejšie, no je toho oveľa viac. Nemali sme priestor napríklad na elimináciu rizika na liste vlastníctva neevidovaných dohôd o zriadení vecného bremena a podobne. 

Ak teda riešite kúpu stavebného pozemku buďte obozretní a všetko si preverujte pred podpisom kúpnej či rezervačnej zmluvy. Určite sa nespoliehajte na vyjadrenia vlastníka pozemku, či realitnej kancelárie. Častokrát sa objaví problém, ktorý má aj jednoduché riešenie a ak ho objavíte pred kúpou, či rezerváciou máte nepriestrelný argument na zníženie kúpnej ceny. Po kúpe už veľmi ťažko a náklady na odstránenie problému zostávajú na Vašej strane.

CHCETE KÚPIŤ POZEMOK BEZPEČNE? MÁME RIEŠENIE

Všetci kupujúci majú rovnaké obavy a radi by sa vyhli komplikáciám a nepríjemnostiam. Niektorí sa však rozhodnú riskovať svoje úspory a púšťajú sa do kúpy sami. Potom nás kontaktujú s otázkou čo robiť. Iní neriskujú a stavia na istotu s našou bezpečnou službou “BÝVANIE na ISTOTU”

Pozemok podľa Vášho zadania vyhľadáme, preveríme po právnej i technickej stránke, všetky ochranné pásma, zabezpečíme najvýhodnejšie financovanie a bezpečný prevod kúpnej ceny. 

Vašou úlohou zostane už len vybrať najideálnejší projekt domu pre Vašu rodinku. Zistite viac TU alebo kliknutím na obrázok nižšie …